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序言

Introduction

截至2017年中央“一号文件”的发布，中央“一号”文件已经连续14年聚焦“三农”问题。可见，国家对“三农”问题之重视。发展休闲农业对加快农业现代化建设无疑有着积极的意义，更是解决“三农”问题的有效途径。而从产业发展角度讲，随着我国城镇化进程的推进，城市问题越来越多；加之人们生活水平的不断提高与生活节奏的加快，休闲农业市场空间将逐步加大，并得到进一步释放，因此前景广阔。这将为休闲农业的发展带来前所未有的机遇，也为一些企业的战略转型和一些有志进行休闲农业项目开发的创业者带来了绝佳的发展机会。         那么休闲农业有哪些开发类型，开发过程中有哪些必须注意的关键问题，又有哪些成功的项目案例值得参考与借鉴呢? 本专题将逐一给出答案。

正文

Text

一、开发模式

休闲农业是以农业活动为基础，农业和旅游业相结合的一种新型交叉型产业。它以充分开发具有观光、旅游价值的农业资源和农业产品为前提，把农业生产、科技应用、艺术加上和游客参加农事活动等融为一体，供游客领略在其他风景名胜地欣赏不到的大自然浓厚意趣和现代化的新型农业艺术的一种农业旅游活动。       就其特征而言，休闲农业是以农业为基础，以休闲为目的，以服务为手段，以城市游客为目标，农业和旅游业相结合、第一产业和第二、三产业相结合的新型产业。       1.农业公园       农业公园是以经营公园的思路，利用农村广阔的田野，以绿色村庄为基础，融入低碳环保、循环可持续的发展理念，将农作物种植与农耕文化相结合的一种生态休闲和乡土文化旅游模式。是一个更能体现和谐发展模式、简约生活理念、返璞归真追求的现代农业园林景观与休闲、度假、游憩、学习的规模化乡村旅游综合体。它以高效农业为基础，实现了现代农业的主题化、景观化、公园化和规模化，是未来我国休闲农业发展的最高境界。       2.主题农庄       以农民为经营主体，乡村民俗文化为灵魂，城市居民为目标，以特色鲜明的主题贯穿其中的一种乡村旅游形式。合易智业机构结合多年农庄规划经验，创新研发出“1+6+x“的主题农庄架构模式，即一栋农庄建筑实现核心盈利点;花园、树园、果园、田园、菜园、牧园六种配套农庄项目体现生活方式;书吧、清吧、咖啡厅、茶吧、小型会所等多种配套资源提升品位。”1+6+x“模式对主题农庄开发经营具有一定的借鉴意义。       3.亲子农园       以农业自然和文化资源为依托，将农业元素融入游乐设施和亲子活动当中，以家庭亲子教育等为目的一种休闲农业产品类型。亲子农园儿童产品的设计要“以儿童为中心”，遵循安全性、农业主题性、组合性、趣味性、易用性、益智性、互动体验性七大原则。       4.现代农业示范区 是以现代产业发展理念为指导，以新型农民为主体，以现代科学技术和物质装备为支撑，采用现代经营管理方式，可持续发展的现代农业示范区域。现代农业示范区具有产业布局合理、组织方式先进、资源利用高效、供给保障安全、综合效益显著的特征。       5.酒庄       酒庄一词源于法国，是指一个独立的葡萄酒生产单位，即从葡萄种植、栽培、采摘，到葡萄酒酿造、灌装、储存、品鉴、销售整个过程，全部集中在一处完成的场所。酒庄多规划建设在风光优美、气候宜人、阳光充足的山谷或海边，本身就是个旅游的好去处。在酒庄中，人们可以感受葡萄酒相关知识，还可以休闲、娱乐、健身、度假。        6.休闲农牧场       是指利用自然生态环境资源及田园风貌景观，结合农林牧渔的产业经营，并融合农家生活、农村文化与生态，为人们提供农业与休闲体验的经营场所。简而言之就是经营休闲农业的场所。依据不同的产品功能，休闲农牧场主要分为观光农园、教育农园、生态农庄、特色民宿、休闲牧业、休闲渔业等类型。

二、利好政策

国家的政策导向对于产业的发展来讲，影响深远。我国作为一个有着悠久农业发展史的农业大国和人口大国，农业问题是关系到国计民生的大事，也是经济发展的首要任务，是其他产业发展的基础。因而，农业问题一直以来都是国家所高度关注的问题，国家和地方分别针对农业发展制定了相应的政策以扶持和鼓励农业的发展。这些政策对休闲农业项目的开发有很强的指导意义，认真学习和研究这些政策可以让休闲农业项目的发展少走弯路，迅速做大做强。       2004年以来历年“一号文件”： 2004年《国务院关于促进农民增加收入若干政策的意见》 2005年《国务院关于进一步加强农村工作提高农业综合生产能力若干政策的意见》 2006年《国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见》 2007年《国务院关于积极发展现代农业扎实推进社会主义新农村建设的若干意见》 2008年《国务院关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收的若干意见》 2009年《国务院关于促进农业稳定发展农民持续增收的若干意见》 2010年《国务院关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》 2011年《国务院关于加快水利改革发展的决定》 2012年《国务院关于加快推进农业科技创新持续增强农产品供给保障能力的若干意见》 2013年《国务院关于加快发展现代农业进一步增强农村发展活力的若干意见》 2014年《关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》 2015年《关于加大改革创新力度加快农业现代化建设的若干意见》 2016年《关于落实发展新理念加快农业现代化实现全面小康的若干意见》 2017年《中共中央、国务院关于深入推进农业供给侧结构性改革加快培育农业农村发展新动能的若干意见》      国家农业方面有关政策： 2012年农业部、国家旅游局发布《关于继续开展全国休闲农业与乡村旅游示范县和示范点创建工作的通知》 2012年农业部关于贯彻落实《全国现代农业发展规划(2011-2015年)》加快推进现代农业建设的实施意见 2012年农业部《关于促进休闲渔业持续健康发展的意见》 2013年农业部、国家旅游局发布《全国休闲农业发展“十二五”规划》 2014年《农业部关于促进家庭农场发展的指导意见》 2014年中共中央、国务院印发《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》 2014年农业部印发《关于进一步推动休闲农业持续健康发展的通知》 2014年农业部办公厅中国民生银行办公室《关于推荐2014年农产品加工业休闲农业农民创业项目的通知》 2015年国务院办公厅《关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》 2015年《农业部办公厅财政部办公厅关于组织实施好2015年财政支农相关项目的通知》 2015年财政部《关于申报2015年农业综合开发产业化贷款贴息项目的通知》 2015年国务院办公厅《关于推进农村一二三产业融合发展的指导意见（国办发 [ 2015 ] 93号）》 2016年国务院印发《关于加大脱贫攻坚力度支持革命老区开发建设的指导意见》 2016年国务院印发《关于进一步加强文物工作的指导意见》 2016年国家发改委、科技部、工信部制定并印发了《长江经济带创新驱动产业转型升级方案》 2016年发改委等七部门联合印发《关于金融助推脱贫攻坚的实施意见》 2016年国家林业局发布《中国生态文化发展纲要(2016-2020)》 2017年农业部、国家发展改革委、财政部、中国人民银行、国家林业局、国家旅游局、银监会、保监会、国务院扶贫办联合印发《贫困地区发展特色产业促进精准脱贫指导意见》 2017年农业部、财政部《2017年重点强农惠农政策》 2017年国家发改委、国家开发银行《国家发展改革委国家开发银行关于开发性金融支持特色小(城)镇建设促进脱贫攻坚的意见》 2017年农业部《关于2017年农业品牌推进年工作的通知》

三、扶持资金申请与融资

休闲农业项目的开发离不开资本的支持和保障。正所谓“兵马未动，粮草先行”，项目开发亦是如此，项目开发的每个阶段都要有充足的资本作为保障。因此，融资渠道有哪些，如何以最低的融资成本，保证项目的顺利、高效开发是值得各位休闲农业项目开发者所关注的重要问题。       1 .通过各种渠道密切关注相关扶持政策，争取政策扶持资金       随着国家及各地方政府对农业发展的高度重视与持续关注，不同层级、不同部门、不同方面的扶持与鼓励政策相继出台。其中，不乏贴息贷款、扶持资金等类型的扶持政策。休闲农业项目经营者，应通过政府、专业咨询机构相关网站、微信公众号、新浪微博、新闻媒体等各种信息渠道，密切关注相应政策，必要时可向专业咨询机构咨询。根据政策要求与扶持对象，积极准备好各种申报材料，尽量争取国家及地方政府的政策支持，从而解决项目开发中的资金问题。       2 .合理运用银行信贷       银行信贷始终是企业融资的主渠道，休闲农业企业也必须依托这一主渠道，积极筹措资金来源。休闲农业企业应充分利用2007年颁布的新《物权法》以增加可抵押资产条件，深化与银行等金融机构沟通协调，合理评估企业可抵押资产价值，增大自身信贷额度。另外，企业应提升自身的信用意识和信用等级，同时积极寻找担保机构，为企业向银行贷款提供更多的便利。       3 .股份制融资       股份制改革独立融资       此种融资模式主要适用于大型休闲农业企业。大型休闲农业企业融资难，主要是因为其产业规模较大，企业管理效率低，综合利润率不高，但融资规模较大。因此，为了解决这类企业融资难的问题，应促进其企业股份制转型。逐步完善和规范企业经营领域的股份制改革，使大型休闲农业企业能够集中、系统、高效地进行企业管理，提高经营管理能力和综合盈利能力。再以强大的企业后盾为依托，以其内部的独立项目为融资载体，分别融资，从而发挥企业的整体资本优势，降低规模融资压力。       互助联保式小额股份制融资 互助联保式小额股份制融资是指农户以土地使用权、固定资产、资金、技术、劳动力等多种生产要素投资休闲农业项目，以互助联保方式实现小额融资。此种方式适用于小型休闲农业企业融资。       混合融资模式       混合融资模式即以上两种融资模式的综合运用。中型休闲农业企业，规模介于大型休闲农业企业与小型休闲农业企业之间。因此，此类企业可根据企业的实际经营情况，综合运用以上两种融资模式进行融资。       4 .上市融资       具备条件的休闲农业企业，可根据自身的发展需要，上市融资。此种融资方式是将经营公司的全部资本等额划分，表现为形式，经批准后上市流通，公开发行。由投资者直接购买，短时间内即可筹集到巨额资金。       此种融资模式的好处是：       (1)所筹资金具有永久性，无到期日，没有还本压力；       (2)一次筹资金额大；       (3)用款限制相对较松；       (4)提高企业的知名度，为企业带来良好声誉；       (5)有利于帮助企业建立规范的现代企业制度。       此种融资模式的风险主要表现在：       (1)花费巨大。上市的花费巨大，包括企业重组费用、中介费用、券商承销费用、路演费用等。例如，某些中小企业一年利润可能只有两三千万，而上市过程中的明暗费用不止两三千万，给企业带来巨大经费风险；       (2)削弱控制权。上市就是卖企业，卖企业就是将自己的部分股份转让给别人，肯定会削弱一定的控制权；       (3)增加监管成本。在我国上市的公司都有企业内部控制指引，这要求企业为每年的报告出资；       (4)股价波动。企业上市后，公司股价会经常波动，这在一定程度上会在短时间内影响企业的收益。       5 .员工持股策略       休闲农业企业所雇佣的长期职工，大多是本地居民或熟人，如果能够协商并达成一致意见，可制定相关政策，明确员工的持投数量，不仅可有效解决休闲农业企业融资难的问题，还可以大大提高职工的工作积极性。       6 .优先股策略       对于规模较大的休闲农业经营实体，开始组建时考虑规模效益，安排多种农业生产项目和旅游服务项目，资金需求量很大，采用优先股策略可有效筹措大额资金。对于投资者而言，事实上没有承担任何风险，但取得了比银行利息更高的回报;对于休闲农业企业而言，通过优先股策略有效地解决了融资困难。       7 .积极探索BOT融资       BOT融资策略即合作方承担前期建设投资，在一定期限内实施运营管理并取得收益，期满后移交。      休闲农业企业采用BOT融资策略的途径很多，经营者可将休闲农业园区内一定面积或某些项目寻找合作伙伴，合作方负责一定面积或某个项目的投资建设并取得一定年限的经营权，合作期内的收益归合作方，合作期满后全部设施及相应固定资产回归休闲农业企业本体或按前期协商结论进行清算。      休闲农业企业在实施BOT策略时，对于合作方能够带走产品的农业生产项目，完全可以采用契约式BOT融资策略，由于休闲农业企业为合作方提供了生产性用地，而最终产品全部被合作方带走，契约中应明确合作方给休闲农业企业的分利方式，即休闲农业企业必须从合作方分利，以取得为合作方提供土地资源的合理收益，合作期满以后，合作方不另行清算，遗留在生产场地的基本设施(如水利设施、塑料大棚等)无条件归休闲农业企业所有(期满不清算契约)。对于投资较大的文化消费项目(如传统手工艺生产基地、演艺场所等)，一般可以采用契约加股权式BOT融资策略，即合作方承担全部前期建设投资和永久性设施建设，合作期内由合作方经营管理。

四、土地获取方式

获得土地使用权是休闲农业项目开发的基础，如何以较低的成本顺利获取到项目土地使用权是项目开发成功的基础和关键。而在项目实际操作中，土地获取方式主要有招商合作式与主动获取式两种方式。       1 .招商合作式       当地政府或当地农村集体经济组织有意愿发展休闲农业项目，以优惠土地承包价格等方式招商或以土地入股合作方式招商共同开发的形式。此种方式，获取土地的成本较低，且往往会有配套优惠政策。因此，此种方式是比较理想的土地获取方式，在项目规模较大时比较适用。       2 .主动获取式      土地流转，这也是休闲农业项目的主要土地获取形式。土地流转又分为两类，即：土地承包经营权流转和集体建设用地流转。目前，国家关于土地流转方面的制度与法律法规还有待完善。各地区在土地流转管理方面也缺乏完善的管理体系与管理方法。      3 .土地承包经营权流转方式     土地承包经营权的流转方式主要有租赁、入股合作、互换以及反租倒包等方式取得土地承包经营权。但需要注意的是：不得改变承包土地的农业用途，流转期限不得超过承包期的剩余期限。        A.租赁       是指以一定期限向农户租用部分或全部土地承包经营权从事农业生产经营的流转方式。农户向承租人收取租金，出租后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。承租人按出租时约定的条件对出租人(农户)负责。       B.入股合作       是指接受农户将土地承包经营权量化作为股权入股合作经营，并按股分红的土地流转方式。       C.互换       当待开发的项目用地规模比较大时，租用农户土地分部比较分散，无法集中经营和管理。这时，可与农户商谈，用互换土地承包经营权的方式，把分散的土地置换为集中的土地而进行开发。       D.反租倒包       由农村集体经济组织出面把农户的承包地反租过来，集中连成一片，给予农户适当的经济补偿，然后再向该农村集体经济组织租赁的土地流转方式。       4 .农村集体经营性建设用地流转       集体建设用地流转，是指集体建设用地在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市流转、同权同价的法律行为。       5 .总结       休闲农业项目的土地获取方式主要有招商合作式与主动获取式两种方式。前者适合规模较大的休闲农业项目的土地获取，且往往能得到当地政府部门的支持，从而享有配套的优惠政策。因此，如果待开发的休闲农业项目规模较大时，建议在获取土地前做好项目前期策划工作。以优秀的项目开发方案，赢得当地政府部门与村民的认可，这对项目后期的开发与发展会起到十分积极的作用。而主动获取方式，则是最为常见的土地获取方式，也相对灵活、自主。因此，休闲农业项目的土地获取方式选择，应根据开发商的具体情况以及项目开发规模等综合考量。

五、项目落地保证

项目的落地性是衡量项目策划、规划方案好坏的重要标准，它直接影响着项目的开发与后续的项目运营。然而，如何才能保证项目的落地性却让很多人感到迷茫和困惑。因此，如何保证项目的落地性成为了开发商最关心的问题之一。那么如何才能保证项目的落地性，决定项目落地性的关键因素又有哪些呢?项目落地性最关键的因素包括内外因素两个方面。所谓内部因素，即项目开发方的开发方案与项目管理；外部因素，即市场需求与政府管控。有效把握这两方面的重要因素，将对项目的落地性起到强有力的提高作用。       1 .内部因素       一个项目开发的方案是否合理将直接影响项目的落地性。而项目落地性又取决于项目定位、盈利模式、产品体系与营销方式的确定。       A.精准的项目定位       项目定位决定了项目的发展方向，它也是产品体系与盈利模式确定的基础。而项目定位的精准与否，又取决于开发方案的设计者对项目的实际把握。那么究竟如何才能做到准确的项目定位呢?要想做到精准的项目定位，必须对项目地的实际情况有深刻了解。准确把握项目优劣势因素，深刻挖掘项目资源要素，全面分析区位因素、市场环境和政策环境，是做好项目定位的基础。      B.战略性的盈利模式       项目的开发是否成功，取决于项目的盈利状况，良好的盈利状况是项目生存与发展的有力保障。因此，具有战略性的盈利模式将对项目发展起到有力的指导作用，是良好盈利情况的基础保证，也决定了项目的落地性。相反，如果没有一个科学合理、富于战略性的盈利模式，项目不能很好的盈利，必将影响项目的生存。因此，一个开发方案缺乏战略性的盈利模式，一定会影响项目的落地性。      C.有竞争力的产品体系      有竞争力的产品体系是项目定位、盈利模式实现的具体抓手。传统的休闲农业项目往往盈利点比较单一，产品体系不够完善，缺乏竞争力，这在一定程度上也影响了项目的落地性。因此，根据项目的定位、盈利模式结合项目的基础资源打造完善的产品体系，开发具有竞争力的产品将有助于提高项目的落地性。      D.给力的营销模式      口碑营销也好，媒体营销也罢，良好的营销和推广对项目的落地性有着积极的作用。合易智业机构认为，酒香也怕巷子深，埋在土里的金子也难发光。因此，要想项目具有很强的落地性，必须做好项目的营销和推广工作，扩大项目的品牌影响力，最大程度的提高项目的盈利能力。 项目管理     再好的方案，只停留在纸上，或者执行能力不强，项目进展推动缓慢都将影响项目的落地性。因此，提高项目管理能力，有序、有力地推动项目发展也是决定项目落地性的有力保障。       2. 外部因素       市场需求       项目的开发应与市场的需求有效结合。如果休闲农业项目的产品与市场需求脱节，将直接影响项目的生存能力，不具备生存能力的项目一定不具备落地性。       政府管控       在我国，政府的管控与政策对一个项目的发展有着决定性作用，休闲农业项目也不例外。因此，一个项目的落地性，在很大程度上也取决于政府的管控与政策。这就要求，在项目最初的策划过程中，对政府的有关政策与管控有着深刻了解。一个受限制的项目发展将举步维艰，而一个受政策支持的项目的发展将事半功倍。