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序言

Introduction

民宿不同于传统的饭店旅馆，也许没有高级奢华的设施，但它能让人体验当地风情、感受民宿主人的热情与服务、并体验有别于以往的生活。近来，我国刮起了民宿热潮，民宿的市场大大增多，供给量也在不断增加…… 接下来，本专题将详细介绍民宿酒店的相关问题。

正文

Text

一、发展历程

台湾民宿发展历史        民宿在台湾的发展有很长的历史，最早大规模民宿发展的地区是垦丁国家公园，时间约在1981年左右 ，当初是解决住宿不足的问题。只是一种简单住宿型态，没有导览或餐饮服务。起因于游憩区假日的大饭店旅馆住宿供应不足或缺乏服务，或登山旅游借住山区房舍工寮缘起，有空屋人家因而起意挂起民宿的招牌，或直接到饭店门口、车站等地招揽游客，而兴起此行业。       1981年原台湾省政府原住民行政局在其部落产业发展计划中自订规则，进行辅导原住民利用空屋与当地特有环境经营民宿，增加原住民收入。而除了原住民地区在非原住民地区，风景特定区、国家公园内及各观光景点亦有不少人将空置之房舍改建或以新建楼房出租旅客住宿。因民宿主人多半是在地人，藉此进而藉势推动当地的观光旅游产业，同年间农委会大举鼓吹「传统农业」转型「观光农业」，进一步刺激了民宿发展，成为台湾一个新兴的乡村旅游经济产业。 大陆民宿发展状况 　   2010年到2015年间，各地民宿呈爆发式增长。尤其在旅游资源丰富的地区，民宿数量呈几何倍增长。仅厦门一市就由2006年的13家扩展到2015年的1800多家。2017年11月中国旅游协会民宿客栈与精品酒店分会发布了2017年民宿产业发展研究报告，报告显示，我国民宿客栈总量已达到20万家，同比增长超过300%。其中，广东省共有民宿客栈2万多家，位居各省民宿客栈数量第一位。 　　2017年，民宿、客栈、房车等特色住宿产品的投资热潮方兴未艾，长三角、珠三角和西南旅游业发达的省份，形成了十个左右的集聚区域。民宿从业者从2012年的不到10万人发展到超过100万人。由此呈现出的特点：1、发展迅速，数量呈爆发式增长。2、门槛不高，入住冷热不均。3、精品缺失，亟待品牌化升级。 　　而经历了爆发式增长后，行业进入整合时期，部分标杆品牌摆脱无序的、单体发展的模式，从纷繁的市场中脱颖而出，在资本的推动下已经或正在走向规模化、连锁化的道路。呈现专业化、品牌化、连锁化与轻资产四种形态。

二、我国民宿态势

现状特征： 建筑体量小、行业力度弱、营业份额小、小众（个性化）市场 主流市场特征： 体验慢生活的人群——关注放松释压、慢节奏、休闲娱乐、有品质的居住环境，关注性价比。 青年、家庭人群——18-35岁的用户占中国在线客栈民宿预订用户的近90%，家庭客群居多。 渴望释压、追求品质生活的中产阶级成为中高端民宿的主力客群 出现的问题： 扎堆于景区周边，民宿经营同质化 初期投资成本过高，回报周期长市场竞争加剧，投资回报率低 从业人员素质参差不齐 区域规划体系不完善基础设施配套不齐全…… 开发策略： 民宿选址与客源地能级相耦合——民宿选址应充分考虑客源基础，客源市场的消费力是持续经营的基础。 民宿建筑风格与场地资源相耦合——民宿建筑是住宿体验的核心，从选材到设计应与自然景观、在地文化相融合。 民宿文化表达与细节设计相耦合——民宿客房设计、景观打造、配套服务等细节，是客人感受文主人情怀与地域文化的重点界面。 民宿投资量与运营收益相耦合——投资初期有效配置资金，依据客源分析合理控制建筑体量、客房量，做好回报周期的预判。

三、发展趋势

概念更新 从概念上，提出广义民宿的概念——泛民宿 传统的民宿定义已无法涵盖兴盛的各类民宿，泛民宿其特征表现为根植于乡村文化形态，为旅游者驻留而设计的文化主题鲜明、功能复合、兼具人文情怀与经营理性的特色住宿产品。     特点 经营规模小，服务个性化 人群地域文化的充分展现 精彩的建筑设计，极致的服务理念  理性的投资回报，关注持久性     模式创新 从发展模式上，特色民宿“+”成为民宿经营的新潮流。 文化体验类——古镇“+” ：核心特点是民宿因古镇存在，采用开放商业模式；产品由特色商业街（餐饮、购物、住宿、休闲娱乐）和民宿集群（住宿为主，民宿自带的少量休闲商业配套）组成 生态休闲类——风景区“+”：核心特点是依托景区辐射，资源环境辐射或客群辐射 ，以乡村旅游、自然风景区景区为依托；产品由景区休闲观光、民宿集群组成。 微旅游目的地——特色民宿“+”：民宿本身足够特色，形成品牌。产品由民宿集群、集中休闲配套商业、多个休闲配套场所组成。

四、开发策略

区域选择很关键         民宿当前还无力形成完全独立的旅游吸引，必须依赖旅游景区或旅游目的地而发展；选择具有强大客源基础、可进入性高的区域，更易存活和盈利。         民宿特色是根本         民宿的兴起根本上是自助游与休闲度假旅游发展的必然结果，本质上是一种个性化和深度游的体验方式，个性化的民宿设计、可体验的独特文化、优质的服务应是核心关注点。         外部资源要善用         微信等自媒体、专业的网络平台、民宿协会、政府政策等都是在民宿运营管理中可资利用的外部资源，善用资源进行传播与营销，通过合理调配降低成本，是提升效率、良性运营的基础。